Köşe Yazıları

“Deprem ve Bina Yenileme Sorunu”

“Deprem ve Bina Yenileme Sorunu”
Gökkuşağı Köşesi Banner

Deprem bir kere daha bize varlığını hatırlattı. İstanbul yıllardır büyük bir deprem bekliyor. Ama bu konuda yeterince hazırlıklı olmadığımız da ortada. Her şeyden önce çoğumuzun evi yenilenmiş ve depreme hazır değil. Yıkılan bir evde çömelip, elimizi kafamıza koyarak kendimizi koruyamayız. Evimiz sağlamsa, o zaman kafamıza düşecek hafif şeyleri düşünebiliriz. Bir binayı güçlendirmek hem yenilemeye göre zorlu bir süreç, hem de ne kadar işe yaradığı şüpheli. Ama yenilemek de zor. Bu yazımda bir apartmanı yıkıp, yeniden inşa etmenin neden zor olduğunu anlatacağım.

Öncelikle bir binanın yenilenmesi çok ciddi bir maliyet oluşturuyor. 2022’de bir bina içindeki 1 metrekarelik kaba inşaat maliyetinin 6.000 TL olduğu söyleniyor. Buna diğer masraflar ve müteahhidin karı da eklendiğinde 10.000 TL’yi rahat geçiyor. Bazı müteahhitlerin 15.000 TL istediği konuşuluyor. Yani: 100 metrekare evi yenilemek 1 – 1,5 milyon TL arası bir maliyet oluşturuyor. Asgari ücretin 5.500 TL olduğu bir ülkede bu kadar yüksek bir maliyetin karşılanması herkes için kolay değil.

İnsan, hayatının her döneminde aynı gelir seviyesine sahip olmaz. Geçmişte iyi para kazanarak daire alabilmiş birinin, şimdi işleri bozulmuş olabilir. Emekli olmuş olabilir. Geçmişte piyango vurmuş olabilir. Birkaç kişi ortaklaşa almış olabilir. Velhasıl zamanında bir daire alabilmiş olmak, bu kadar yüksek bir maliyetin karşılanabileceği anlamına gelmez. Kaldı ki, daire miras kalmış da olabilir.

Apartmanlarda daire sahiplerinin tek başlarına hareket etme şansları yok. İster istemez diğer dairelerin durumunu düşünmek zorundayız. Bizim daireyi yenileyecek paramızın olması, o daireyi tek başına yıkıp, yapmamızı sağlamaz. Bina olduğu gibi yıkılacağı için herkesin durumunun uygun olması gerekir. Bu da binada ne kadar çok daire varsa, o kadar zorluk anlamına gelir. Oysa öncelikle yenilenmesi gereken binalar, zaten bu çok katlı ve daireli eski binalar.

Bu noktada bir gerçeği tespit etmemiz gerekiyor. Yeni bir binanın değeri, çoğunlukla aynı büyüklükteki ve lokasyondaki eski bir binadan çok daha fazladır. Bu da şu demek oluyor: Bir bina yenilendiği zaman o binadaki daireler çok daha değerli hale geliyor. Hatta yenileme için harcanacak paradan daha fazla değerlenme mümkün. Yani parası olanlar için çok eski bir binayı yenilemek aslında avantajlı bir olay.

Ancak bu parayı koyacak kişi daire sahibi olmadığında işler karışıyor. Para koymayı kabul edecek kişi veya kurum, elbette bu paradan bir kar sağlamaya çalışır. Bu banka da olsa, bir akraba da olsa, parasını karı ile birlikte iade etmek gerekir… Ve eğer yeterli gelirimiz yoksa, bunu yapmanın tek yolu daireyi satmak. Üstelik dairenin en az 1 yıl kadar sürecek bir inşaat süreci de olacak. Yani dairesini yenilemeye çalışan kişi, bankadan kredi aldıysa en az 1 yıl kredi taksitlerini ödemek veya borç aldıysa alacaklısını oyalamak zorunda. Sonra da borcu kapatmak için daireyi satmalı ve kendine yeni bir yer bulmalı. Kısacası başka yerden para bulmak sorunlu bir durum. Geriye üç seçenek kalıyor.

Bunun en basiti, yenileyemeyeceğin daireyi satmak. Ancak alan kişiler de çok dikkatsiz olabiliyor. Ve aldıkları dairenin kısa süre sonra yenilenmesi gerekeceğini düşünmeden, tadilat yapmaya başlayabiliyorlar. Dairesine yüzbinlerce lira harcayan bir insan, kısa sürede yıkılmasını istemez… Ve maalesef bazı belediyeler de bu konuda yeterli özeni göstermiyor. Tadilat izni isteyen bir dairenin önce apartman sağlamlığına bakmıyorlar. Eski binalarda duvarlar yıkıldığı halde, gelip, yapılan tadilatı bile denetlemiyorlar. Aynı apartmanı paylaşanlar için durum daha da kötü hale geliyor.

İkinci seçenek, eğer yıkılacak binada daireler büyük ise daha küçük ve çok daire yaparak, inşaat masrafı ve müteahhit karını yeni yapılacak binada ev alacaklara yıkmak. Mesela 140 metrekare evimizi 70 metrekarelik iki ev haline getirmek ve birinin müteahhidin olması… Ancak bunu bütün apartman kabul etmeli. Aksi halde parası olanlar kendi dairelerini aynı büyüklükte yenilemek isterse, işler karışır. Birinci katta 4, ikinci katta 2, üçüncü katta 3 daire olmaz. Ve küçülecek bir dairenin değeri de düşer.

Bir diğer seçenek ise, apartmana kat çıkarak, masrafları fazla katlar ile karşılamak. Ancak bunun için de imar planının uygun olması gerekiyor. Oysa İstanbul’da bazı ilçelerde deprem sonrası imar planı değişiklikleri ile kat sayıları azaltıldı. Mesela 7 katlı bina yıkıldığında, yerine 5 katlı bina yapılabiliyor. Böyle bir durumda hangi iki katta oturanlar evlerini kaybedecek ? Deprem bekleyen ve yenilenmesi gereken bir şehirde maalesef bu bile yapıldı. Neyse ki, son zamanlarda çoğu ilçede planlar düzeltildi. Ama düzeltilmiş plan ancak bütün apartman anlaşabildiğinde işe yarar ki, bunun da ne kadar zor olduğu ortada. O yüzden imar planlarının mutlaka eski binalara birkaç ekstra kat verecek şekilde değiştirilmesi gerekiyor.

İnşaat maliyeti konusu çözüldü diyelim. Daha dairesi yıkılacak olanların eşyalarını taşımaları ve inşaat sürecinde yaşaması gereken bir yer bulmaları gerekiyor. Ya bir akrabanın yanına sığınılmalı ya da kiraya çıkılmalı. Kiralar ise herkesin bildiği gibi uçmuş durumda. Kentsel dönüşüm için verilen kira yardımı ile bir oda bile tutulamıyor. Bu durum da insanların yenileme için harekete geçmesini engelliyor.

Bu bina yenilemelerinin kimseyi hak kaybına uğratmadan, çözülmesi gerekiyor. Bunun için öncelikle iyi niyet ve sağlam bir planlama gerekiyor. Bir de inşaat maliyetlerinin daha fazla artmaması için başka projelerin, özellikle çılgın projelerin inşaat malzemesi talebini azaltmak gerekiyor. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinde de uyumlu ve hızlı bir çalışma süreci ile ihtiyaç duyulan kararların çıkması gerekiyor. Ve biz de vatandaşlar olarak eski binalarımızda, bu gerekliliklerin yapılmasının, depremden önce olmasını umuyoruz.

Aydın ROZENTAL 

YORUMLAR (İLK YORUMU SİZ YAZIN)

Yorum yapabilmek için buradan üye girişi yapınız.

Gökkuşağı Köşesi Banner
Gökkuşağı Köşesi Banner

ÜYE GİRİŞİ

KAYIT OL